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アパート経営とは

「アパート経営」をはじめ投資の世界によく出るキーワードをまとめています。

01.ワンルームマンション投資 07.家賃保証(サブリース)
02.公的年金改革 08.滞納保証
03.不動産を購入する際の税金費用 09.建物の広さ 平米,坪,畳
04.不動産保有時のコスト 10.利回り
05.収益還元法 11.減価償却費
06.節税・損益通算  
01.

ワンルームマンション投資

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簡単に言うと、分譲マンションの一室を購入します。そしてその部屋を賃貸し、その家賃収入を得るということです。現在、福岡での中古ワンルームマンションの物件価格は400〜600万円です。そしてそれに対しての年間の家賃収入は約40〜60万円位です。「銀行に預けることを考えればよい...」という方に人気の商品です。

02.

公的年金改革

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昭和61年、平成6年、平成12年と公的年金制度の改正が実施されました。
当初60歳からの支給だった公的年金は姿を変えました。
昭和16年4月2日生まれ〜昭和28年4月1日生まれのかたは支給額が段階的に減らされ、昭和28年4月2日生まれ〜昭和36年4月1日生まれのかたは、支給開始年齢の引上げが実施されました。さらに、昭和36年4月2日生まれ以降のかたは、なんと、公的年金の支給が65歳へ完全に引き上げられてしまったのです。
これはどういう事になったのかもう一度書きますと、支給額が、5年分カットされたことになります。今後も定期的な見直しが実施されると思います。

03.

不動産を購入する際の税金費用

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1) 取引形態が仲介・媒介の時は仲介手数料
2) 登記費用一式
3) 不動産取得税
4) 融資利用の場合はその諸費用
5) 固定資産税等

04.

不動産保有時のコスト

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【 ワンルームマンションの場合 】

  • 国・都税
  • 管理費、積立金他
  • 不動産管理報酬 (集金される家賃の5%が相場)
  • 修繕費(エアコン、給湯器等の消耗品代)

【 アパート・ビル等 】

  • 国・都税
  • 不動産管理報酬(集金される家賃の5%が相場)
  • 修繕費(エアコン、給湯器等の消耗品代)
  • 清掃費
  • 共用水道費、共同電気代
  • エレベータが付いている物件はエレベータメンテ代
05.

収益還元法

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不動産の鑑定評価の方法の一つ
不動産が将来、生み出すであろう収益に基づきこれを還元利回りで還元して求める方法

06.

節税・損益通算

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バブル時代に多く見られましたが、サラリーマンが自らの給与所得を減らす為に不動産を購入し、不動産所得を赤字にして、この赤字部分を自らの給与所得より差し引き、所得税を減らす方法を言います。
不動産所得の赤字部分を自らの給与から差し引くことを損益通算、その結果支払うべき税金が減った効果を節税と言います。
以上のことを簡単に説明すると、

07.

家賃保証(サブリース)

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最近よく耳にする「一括借上げ」のことです。
不動産業者が借上げ(オーナー様と賃貸借契約)
それを入居者に転借することです。

08.

滞納保証

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入居中に万が一家賃の滞納が発生した際、
一度立替えて集金されるであろう満額の家賃を送金することです。

09.

建物の広さ 平米,坪,畳

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1平米=約0,3025坪
1坪=約3,30平米
約畳2枚=1坪

10.

利回り

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投資した金額に対しての年間どれだけの回収があるかという、金融商品に見たてた数値です。

【例】
現金で500万円の中古ワンルームマンションを購入しました。
年間の賃料収入が50万円あります。

このときの利回りは?

(50万円/500万円)×100=10%  ということになります。

11.

減価償却費

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建物は使用している間に、少しずつ価値が減少していき、やがては使用できなくなります。
そこで、当期の費用となる減価費を一定の方法によって見積もり計算し、その金額を費用として計上し、同時に、有価固定資産の帳簿価格を減少させる必要があります。

このように会計上の手続きを減価償却といい、減価償却によって計上される費用を減価償却といいます。

建物の賃貸収入からは、建物の減価償却を必要経費として控除できます。
平成10年4月1日以降に新たに取得する建物(躯体部分)については、償却方法はすべて定額法となり、定率法の適用はなくなります。建物の付属設備や構築物については、従来どおり定率法も適用できます。

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