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書籍紹介


はじめに


今から8〜9年前のことです。
当時はリーマンショック直後で、その影響を大きく受けた不動産業界は低迷期にありました。長らく不動産業界に身を置いてきた私は、理想と現実のギャップを強く感じるようになっていました。
ひとくちに不動産業界と言っても幅広いのですが、私がおもに手掛けてきたのは賃貸不動産の分野で、オーナーさんと入居者さんをつなぐ賃貸仲介、入居者さんからのクレーム対応や物件の補修などを行う賃貸管理、オーナーさんへの物件販売や物件仲介になります。
そのころ、好景気であれば難なく機能していた、賃貸不動産をめぐるオーナーさんと入居者、不動産会社のあいだの連携がうまく働かなくなってきていたのです。
賃貸仲介の目線で見ると、売上げの目標があるがためにどうしても売上げを重視した物件を優先的に紹介してしまう。
賃貸管理の目線で見ると、空室が長期化すると当然にオーナーさんからお叱りを受けるので、早々に家賃を下げるか、仲介会社さんが決めやすいように募集費用を出してもらうことになる。
物件販売や仲介の目線で見ると、コストがかさむ物件や賃料下落が著しい物件は紹介できなくなり、結果、オーナーさんは賃貸事業を発展させていくのが難しくなる。
これは賃貸不動産に関するあらゆる仕事に携わってきたからこそ感じる矛盾であり、ゆがみでした――


家賃について考えてみたら、収益を上げる方法が見えてきた。
―― 家賃をサイエンスする空室対策 ――

筑摩書房 予価(本体価格1500 円+税) 

空室対策|不動産投資 書籍
  • ネットで検索

    すると出て来る

    空室対策

    有効

    か?
  • 収益が上がらない理由

    を知る
  • サブリース

    と一般管理、どちらが

    お得

  • 家賃を評価するうえで

    絶対にやってはいけないこと

  • 東京と地方

    、勝つのはどっち?
  • 2つの

    間取り

    選ばれるのは

    どっち?
  • 家賃が

    物件の価値

    であるか
  • 家賃=入居者さんから見る価値

    ということについて
  • 物件の

    価値

    分析

    する
  • 実際の事例で考える

    家賃対策 Q&A

  • ・物件の

    認知度が低かった

    事例
  • 費用をかけずに

    入居者対象を変えて収益を上げた事例
  • 印象

    を変えて入居者が決まった事例
  • 物件が持つ高価値

    が知られていなかった事例
  • ・マイナスの価値をなくすために

    リフォーム

    した事例
  • ・リフォームで

    入居者層

    を広げ収益を上げた事例
  • 家賃を下げる

    リフォームをする

    か、現状を見て決断した事例 等

著者紹介


亀田征吾|三和エステート蠑鑢骸萃役

亀田征吾(かめだせいご)

三和エステート蠑鑢骸萃役



 プロフィール 

CPM(米国不動産経営管理士)資格を保有。
賃貸仲介事業、賃貸管理事業、また、投資アパート事業と、総合的な不動産のマネジメントに携わる。 空室対策において数々の功績を上げ、現在の管理戸数9,500戸の実績を築き上げる。 業界歴20年で築いた独自の理論である「物件の価値算出法」に基づく「満室を実現させる空室対策術」が大きな反響を呼び、話題沸騰中。
日々、悩める大家さんの頼れるアドバイザーとして精力的に活動を行っている。 その他「不動産投資塾DVD」を監修。各種不動産投資セミナーでは著名ゲストと共に好演、多数の講演経験を持つ。

家賃対策のウソホント


 第1章 空室対策の常識を疑ってみる 

 不動産屋を訪ねていられたオーナーさんとやりとりをしていると、建築予定のマンションなどの家賃相場を尋ねられたり、建築中のアパートの入居者募集を頼まれたりすることがよくあります。そうしたときの会話で気になるのは、オーナーさんたちの意識がどこに向けられているのか、という点です。例えばこんな感じで会話は進みます――

  • ネットで検索

    すると出て来る

    空室対策

    有効

    か?

 不動産屋の収益を上げるには、「家賃収入を増やす=空室をなくす」ことが必要です。「空室対策」というキーワードでネットを検索すると、成功事例を紹介したホームページや書籍が多数出てきて、みなさんがいかに知恵を絞っているかが分かります。例えば――

  • 収益が上がらない

    5つの理由


 収益が上がらないということはつまり、空室期間が長いか家賃が下がったことを意味します。そこで大家さんは収益を上げるために空室対策に奔走するわけです。
しかしながらすでに述べたように――


 第3章 家賃はどうやって決まるのか 

  • 家賃を評価するうえで

    絶対にやってはいけないこと


 家賃相場を調べるうえで多くの人が必ず行っていることは、ネットでの検索です。つまり、HOME’S(homes.co.jp)、at home(athome.co.jp)、SUUMO(suumo.jp)などの賃貸ポータルサイトに同じエリア、間取り、駅からの距離、築年数などを入力し、募集されている家賃や敷金・礼金などの募集条件を確認するといったことです。それに加え――


 第6章 実際の事例で考える家賃対策Q&A 

Q1:空室が長期化しています。家賃を下げると同時に、1部屋あたり30万円の工事の提案を受けていますが、やるべきでしょうか?

アパート経営 空室対策
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家賃について考えてみたら、
収益を上げる方法が見えてきた。


定価:1,500円+税
著者:亀田 征吾
出版:筑摩書房
ISBNコード:9784480878922



推薦者

※敬称略 五十音順

菅井 敏之氏(すがい としゆき)

元メガバンク支店長・お金のソムリエ・不動産投資家
『お金が貯まるのは、どっち!?』『金の卵を産むニワトリを持ちなさい』著者
【プロフィール】
1960年山形県生まれ。三井銀行(現・三井住友銀行)に入行後、個人・法人取引およびプロジェクトファイナンス事業に従事し、京都支店副支店長、金沢八景支店長、中野支店長を歴任後、独立する。
現在、6棟のアパートオーナーとして年間約7千万円の不動産収入を得る。
さらに、2012年には東京の田園調布に「スジェールコーヒー」をオープン。
銀行員としてのお金を「貸す側」、不動産投資家としてのお金を「借りる側」どちらの視点も持っていることを特徴とした講演、コンサルティング活動は好評を博している。
初の著書『お金が貯まるのは、どっち!?』(アスコム)は40万部を突破し2015年オリコンランキングビジネス書部門第1位を獲得。

 推薦者コメント 

賃貸経営で一番大事なのは管理会社さん。
管理会社を選ぶ時の判断軸をどこに持てばいいのか?それが分かる一冊です。
また、大前提として不動産投資は、投機では無く家賃収入をベースにした投資であるという認識を持たなくてはなりませんが、本書はこの根幹である「家賃」にフォーカスした内容で構成されており、理論的・体系的にこれを学ぶことが出来る良書と言えるでしょう。
一部、管理会社としてノウハウにあたる部分かと思われますが・・・それを「こんなに出しちゃっていいの!?」って思うくらい驚愕の内容です。まさに、管理会社のマル秘ノウハウまるわかり!現在空室にお悩みの大家さんにこそ読んで頂きたいですね。

鈴木 学氏(すずき まなぶ)

グローバル大家 アジア太平洋大家の会 会長
『決定版!海外不動産投資 ≪地球の買い方≫ 』著者
【プロフィール】 会員2200名(※2016年12月現在)を超える、日本最大級の海外不動産投資の勉強会組織「アジア太平洋大家の会」の会長。
1968年千葉県生まれ。一橋大学社会学部卒業。卒業後、ITエンジニア・マネジャーとして、日本、豪州、中国、米国、インドの5ヶ国で勤務経験あり。海外在住経験は8年間。2002年、豪州シドニーで不動産を買い賃貸に出し、日本から遠隔管理して自信をつけたことを皮切りに、現在では、日本、アメリカ、オーストラリア、タイ、ドイツ、イギリスの物件を多数所有・経営する日本を代表する海外不動産投資家。

【運用ブログ】世界で不動産を買おう(豪州、中国、日本等)
【メルマガ】世界どこでも不動産投資

 推薦者コメント 

私は日本のほか、北米、欧州、オセアニア、東南アジアで不動産投資をしています。
海外で散々リスクを取ってチャレンジする一方、日本では「安定感のある賃貸経営」を目指しています。そのパートナーとして亀田さんは欠かせない存在です。
彼の初著書、一言でいえば「科学の目でみる賃貸経営」。賃貸住宅の需給バランス、入居者ニーズ、設備、差別化要因など、賃料が決まるメカニズムを真正面から見つめた良著です。
我々賃貸事業者にとっては、賃料収入をいかに予測可能にするか、賃料を上げるため何にフォーカスすべきか、良き指針になる本です。

寺尾 恵介氏(てらお けいすけ)

投資家けーちゃん
『満室大家さんのヒミツ』『全国どこでもアパート経営』著者
【プロフィール】 不動産投資・アパート経営の人気ブログを運営する「投資家けーちゃん」
神奈川県横浜市在住。1973年愛知県生まれ。早稲田大学法学部卒業。1996年に住友海上火災保険株式会社(現:三井住友海上火災保険株式会社)に入社し12年間勤務。富山支店在任時代に不動産投資に目覚め、2004年8月から2008年3月までに6棟94戸の物件を取得。
一般的には空室リスクも高く、アパート経営に不向きと言われる北陸地方(石川県、富山県)で物件を購入しているにも関わらず、入居率は常に90%以上で推移。管理会社を中心とした「チーム」での運営を得意とするスタイル。
【運営ブログ】投資家けーちゃん勝利への道程
【メルマガ】投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン(2万部)
【月刊発行新聞】満室経営新聞(編集長)


 推薦者コメント 

亀田さんが出版された本の何が凄いかというと、これだけ多くの不動産投資・賃貸経営書籍が氾濫する中で「同じことが書いてある本がまったくない」ということです。
賃貸物件の価値を「家賃」を軸に考えていく中で、空室対策や新築の企画、更には効率の良いリフォームや売却戦略までマスターできてしまうという魔法の書籍。不動産投資未経験の方からメガ大家さんまで、全ての方に読んでいただきたい一冊だと思います。
全ての章に珠玉のノウハウが散りばめられていますが、特にオススメは第6章の事例解説。ここを読むだけで大半の空室問題は解決するはずです。

渡邊 浩滋氏(わたなべ こうじ)

大家さん専門税理士・司法書士 渡邊浩滋総合事務所 代表
『大家さん税理士による 大家さんのための節税の教科書』『「税理士」不要時代』著者
【プロフィール】
1978年生まれ。明治大学法学部卒業。大学卒業後総合商社に入社。法務部として契約管理、担保管理、債権回収などを担当。退職後、税理士試験に合格。 実家のアパート経営(アパート5棟、全86室)が危機的状況であることが発覚し、 経営を立て直すために自ら経営を引き継ぎ、 節税・法人化・管理会社の変更により黒字化に成功。 資産税専門の税理士法人に勤務後、2011年12月独立開業。税理士の視点と大家の視点からアパート 経営を支援するために活動中。賃貸住宅フェアなど講演多数。
『行動する大家さんの会』を設立
「一般社団法人 日本相続支援アドバイザー協会」代表理事


 推薦者コメント 

「入居付けできないのは、不動産屋が悪いからだ」そんな言い訳ができなくなります。
どんぶり勘定、勘と度胸・・・センスで賃貸経営をする時代は終焉を迎えました。
「値決めは経営」と京セラの稲盛和夫氏が言っていたように、家賃を適正に査定することこそ、成功する賃貸経営の一歩なのだ。
「家賃はサイエンスできる」と本書で謳うように、賃貸に徹底的に向き合ってきた著者の努力があったからこその断言なのだと思わされました。
まずは自分の物件の家賃を考え直します。
これから不動産投資をする方にも是非読んで頂きたい本です。


唯一、真実の空室対策バイブル 必読です!


沢 孝史氏(さわ たかし)

サラリーマン&投資家、お宝不動産セミナー主宰
『「お宝不動産」で金持ちになる!』『不動産投資 成功へのイメージトレーニング』著者
【プロフィール】
1959年生まれ。サラリーマン&投資家、お宝不動産セミナー主宰。
法政大学卒業後、損害保険会社のサラリーマンとして10年間勤務。 空室対策において数々の功績を上げ、現在の管理戸数9,500戸の実績を築き上げる。 独立を夢みてコンビニ経営に乗り出すが4ヶ月で廃業、こつこつ貯めた1,000万円を全て失う。 その後、製造業のサラリーマンとなって起死回生をはかり、1998年から副業として不動産投資を始める。小額の資金から始めた投資が12年で総額13億円まで拡大し、家賃収入は年間1億3千万円となる。
主宰する「お宝不動産セミナー」からは、現在最前線で活躍中のカリスマ不動産投資家を多数輩出。



 最前線からの希少な空室対策バイブル 

実は私も稀にセミナーで空室対策の話をすることがあるのですが、「できれば避けたい」お題です。
なぜか・・・
たとえば、ちょっとしたリフォームをしたり、家賃、入居時の諸費用を調整したりすることは思いつくのですが、それが具体的にどう響くかは、入居者さんと直接接する募集、管理会社さんからの又聞きでしか情報を得られないものなのです。
ですので、私の空室対策は「たぶんそうだろう」という経験値に基づいた話となりますし、おそらく私と同じ大家さんやリフォーム、建築関係の方の空室対策も募集現場の生の声を反映しているとは言い難いでしょう。

では、空室対策は誰に聞くのが最善か?

それは、もちろん入居者さんと最前線で接している本当のプロに「聞く」ことが正しい選択です。そうすれば本当に「効く」対策が見つけられるでしょう。
しかし、募集現場で経験を積んでいるベテランというだけでは物足りないかもしれません。日々の業務に追われ、とにかく入居を決めることに集中すると次の物件、次のお客さんに向かう時間を優先してしまい、どうして決まったのか、決まらなかったのかを考えない人もいます。
典型と言えるのは「家賃を下げましょう」が口癖になっている不動産会社さん。
「家賃を下げて高額のリノベをすれば良い」では、決まって当たり前ですね。
本書にも分かりやすい事例があり、読むだけで良い不動産会社さんを選ぶ判断基準が身に付くのではないでしょうか。
最前線で培った経験と、そこから導きだされた理論を持ち合わせた本当のプロこそがベストな道を指し示してくれます。
本書は「空室になると不安だけど何をしていいか分からない」「情報を集めて対策してみたけれど本当に正しいのか確信が持てない」大家さん達にとってベストな道を指南してくれるバイブルになるでしょう。
 沢 孝史氏の最新書籍はこちら 

不動産投資成功へのイメージトレーニング|沢孝史(著)亀田征吾(特別寄稿)

イベント情報


 現在開催予定の不動産投資セミナー 

不動産投資セミナー|亀田征吾 出版記念